Capitoli

Prima parte – Metodologie

La Parte Prima del Libro è dedicata agli aspetti teorici alla base della Valutazione Immobiliare.

Innanzitutto vengono descritte le caratteristiche economiche dei Beni Immobiliari (Capitolo 1), la cui comprensione è di fondamentale importanza in quanto rappresentano la chiave della proposta di una nuova

classificazione delle Metodologie valutative e dei criteri applicativi al fine della stima del Valore di Mercato (Capitolo 6).

Queste sono approfondite rispettivamente nel Capitolo 7, dedicato alla Metodologia della Comparazione Fisica e ai suoi principali criteri applicativi – il Criterio Sintetico Comparativo, il Criterio dei Prezzi Edonici e i Moltiplicatori – e nel Capitolo 8, dedicato alla Metodologia della Comparazione Economico-Finanziaria e ai suoi principali criteri applicativi – il Criterio Reddituale e il Criterio Finanziario, nonché al Procedimento di Trasformazione per la stima del valore dei Suoli, e in generale, di tutti gli Immobili giunti a fine ciclo di vita.

Due capitoli sono dedicati espressamente al tema del rischio: il Capitolo 2, con una descrizione dei principali fattori di rischio che caratterizzano un Bene Immobiliare, e il Capitolo 9, dedicato ai tassi immobiliari – Tasso

di Capitalizzazione e Tasso di Attualizzazione, cioè alla quantificazione del rischio nel modello economico-finanziario. I Capitoli 3, 4 e 5 sono infine rispettivamente dedicati al quesito estimativo, al rapporto di valutazione e all’analisi di mercato.

Seconda parte – Casi

Nella Parte Seconda si presentano alcuni casi studio applicativi delle Metodologie precedentemente descritte. La finalità consiste nel presentare alcuni esempi pratici di applicazione delle Metodologie, consentendo così al Lettore di verificare in che modo possano essere concretamente utilizzate. Ovviamente

occorre tenere in considerazione che la prassi delle valutazioni immobiliari è molto varia e articolata. Sebbene infatti il corpo teorico sia ben definito e consolidato e le linee guida precedentemente esposte rappresentino

la base per effettuare eventuali adattamenti per le specificità dei singoli Immobili, le particolarità del mercato immobiliare sono tali da richiedere spesso un’applicazione mirata al singolo Bene Immobiliare. Le caratteristiche dello specifico Immobile oggetto di valutazione, infatti, possono richiedere particolari ipotesi nell’analisi dei benefici economici generati, nella stima dei tassi di riferimento, nella procedura di calcolo e nella definizione degli schemi di conto economico e dei Flussi di Cassa. Ogni valutatore, inoltre, può adottare soluzioni tecniche differenti nelle sue analisi e, anche in quest’ottica, rientra la scelta di affidarsi ad autori diversi, con una forte esperienza professionale, per due dei quattro casi nel seguito riportati. Pertanto, è importante ricordare che i modelli valutativi possono anche differire tra loro, ancorché nella prassi si riscontri una certa omogeneità tra gli stessi.

Nelle valutazioni finalizzate alla determinazione del Valore di Mercato i passaggi logici e matematici si riducono a pochi calcoli e, diversamente dall’analisi di investimento, le cosiddette “technicalities” e la modellistica sono relativamente semplici. Piuttosto è importante sottolineare l’importanza di tutto ciò che “sta dietro” la valutazione e pertanto, come ampiamente evidenziato nella Prima Parte, l’identificazione delle caratteristiche economiche degli Immobili, la scelta della più idonea metodologia valutativa, l’analisi di mercato e la scelta dei più corretti dati di input da utilizzare.

Pur trattandosi di esempi adattati da fattispecie reali o verosimili, i casi nel seguito riportati sono presentati in forma semplificata soprattutto per quanto riguarda la descrizione degli Immobili, tralasciando tutte quelle informazioni – di carattere tecnico, catastale, urbanistico etc. – che solitamente sono invece parte integrante, e fondamentale, delle perizie di stima. Tale soluzione va nella direzione già intrapresa nella Parte Prima del Libro, volendosi soffermare più sulle motivazioni sottostanti la scelta dell’una o dell’altra metodologia di valutazione e sulla corretta applicazione dei criteri valutativi piuttosto che sugli aspetti tecnici o di mercato. Le stesse analisi di mercato sono qui riportate in forma abbreviata in quanto volutamente rese anonime.

Si sottolinea tuttavia ancora una volta l’importanza di una solida analisi di mercato come supporto fondamentale per una altrettanto solida valutazione.

Rispetto alla struttura del Rapporto di Valutazione presentato nel Capitolo 4, lo schema semplificato riportato per i casi studio prevede una descrizione dell’Immobile, una spiegazione in merito alla scelta della metodologia valutativa, l’analisi di mercato e, infine, la stima di valore tramite l’applicazione della metodologia valutativa scelta. Inoltre, negli appositi box di Approfondimento si trovano di volta in volta degli spunti di riflessione su specifiche problematiche applicative.

Nel Capitolo 10 si riporta un esempio di applicazione della Metodologia della Comparazione Fisica con Criterio Sintetico Comparativo a un complesso a destinazione produttiva, mentre i tre Capitoli successivi sono dedicati all’applicazione della Metodologia Economico-Finanziaria. Più nel dettaglio, si presenta un caso di valutazione di un Immobile a destinazione terziaria (Immobile Commerciale Fungibile, Capitolo 11), di una struttura ricettiva (Immobile Commerciale Attività, Capitolo 12) e, infine, tramite l’applicazione del Procedimento di Trasformazione, di un’Operazione di Sviluppo Residenziale (Suolo – Brownfield, Capitolo 13).