Capitolo 13*
Stima del Valore di Mercato di un’Operazione di Sviluppo Residenziale
Oggetto di valutazione è un Immobile ubicato in una zona semicentrale di una grande città, negli ultimi anni caratterizzata da numerosi interventi di riqualificazione a destinazione residenziale. L’Immobile era in precedenza adibito in parte ad autosalone di un noto marchio automobilistico, oggi dismesso, e in parte a stazione di rifornimento carburante, ormai definitivamente rimossa, con relativa porzione utilizzata come bar/tavola calda, oggi inutilizzata. Dalla Commissione Paesaggio è stato approvato un progetto di riqualificazione che prevede la realizzazione di un Edificio a destinazione residenziale con due piani interrati adibiti a box auto di pertinenza delle abitazioni.
Tenuto conto che il Valore di Mercato, secondo la definizione degli Autori, deve riflettere, con alcuni limiti, il massimo e migliore utilizzo del bene (Highest and Best Use), cioè quell’uso che sia fisicamente possibile, finanziariamente sostenibile, legalmente permesso ed economicamente conveniente per gli operatori ordinari, sarà necessario analizzare se sia più vantaggioso valorizzare l’Immobile riqualificandolo e ripristinando le funzioni esistenti oppure trasformarlo, sfruttando anche la recente riqualificazione del tessuto urbano limitrofo.
(*) Il presente caso è stato realizzato da Federico Chiavazza e Paolo Ranieri.
Federico Chiavazza è Docente presso SDA Bocconi e Partner di Avalon, primaria società di consulenza in ambito immobiliare. Membro RICS, con oltre 15 anni di esperienza professionale nel settore immobiliare in particolare nell’analisi e valutazione degli investimenti.
Paolo Ranieri ha conseguito il Master in Real Estate presso SDA Bocconi ed è attualmente Partner di Avalon con specifiche competenze in ambito di advisory & valuation nel settore immobiliare.
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