Quando a metà degli anni Novanta SDA Bocconi School of Management avviò un progetto di ricerca sul tema della Valutazione Immobiliare che “conciliasse, rendendole omogenee, la tradizione dell’Estimo italiano, la prassi anglosassone internazionale e la dottrina valutativa di derivazione aziendalistica”, lo scenario del mercato immobiliare italiano, per quanto molto meno sviluppato, per numerosi aspetti era assimilabile a quello degli ultimi anni. In particolare, la crisi del mercato di inizio anni Novanta, proprio come la Global Financial Crisis del 2007-2008, aveva “portato ad una contrazione dei valori, dei prezzi e della redditività delle attività immobiliari” e costretto “gli operatori ad interrogarsi sulla correttezza delle valutazioni e delle scelte di investimento adottate”. Inoltre, “gli incagli e le sofferenze del sistema bancario, particolarmente esposto nei confronti del settore immobiliare” sollecitavano “una maggiore trasparenza e affidabilità delle valutazioni immobiliari”. Altresì era crescente l’“attenzione delle imprese industriali, commerciali e finanziarie nei riguardi della valutazione e della gestione del proprio patrimonio immobiliare sia in quanto componente strumentale allo svolgimento dell’attività di impresa sia come bene di investimento”, così come quella “della Pubblica Amministrazione, delle società statali, degli Enti Previdenziali, delle municipalizzate o delle numerose società private” che affidavano “alle dismissioni immobiliari le speranze di risolvere pesanti crisi finanziarie” o ancora era in atto un “progressivo processo di integrazione europea” per imporre “l’adozione di norme e comportamenti sempre più omogenei nei vari contesti nazionali”.
Ovviamente, rispetto a tale contesto, l’adozione dell’euro e la conseguente maggior stabilità economica hanno spinto molti operatori internazionali a investire nel mercato immobiliare italiano portando con sé, oltre a capitali, nuovi modus operandi e una visione meno tecnica e più economica del Bene Immobiliare. Le tecniche di analisi degli investimenti immobiliari non si discostano da quelle utilizzate per altre asset class, ma diverse rimangono nel concreto le problematiche applicative a causa dei differenti livelli di efficienza del mercato e di disponibilità dei dati.
La valutazione immobiliare rappresenta da secoli un’attività di fondamentale importanza perché numerose sono le finalità per cui è importante conoscere il valore di un Immobile. L’insegnamento dell’estimo, inteso come la “disciplina che tratta dei criteri e dei procedimenti che si possono adottare per formulare giudizi di valore (espressi in moneta) relativamente a un qualsiasi bene economico, per soddisfare determinate esigenze pratiche”, si ritrova nelle facoltà di agraria e di ingegneria a partire dalla seconda metà del XIX secolo e lo stesso termine “estimo” ha un’origine molto antica tanto che già nel XVI secolo si dibatteva sulla sua derivazione che pare essere ben “più antica del neologismo «economia» di Senofonte”. La medesima letteratura in materia di valutazione immobiliare e tecniche estimative è ampia e dettagliata e spesso basata su formule curiose e complesse che, a fronte di un teorico rigore matematico, nel concreto lasciano ampio spazio alla discrezionalità.

Il Libro non ha la pretesa di coprire l’intero e vasto tema della Valutazione Immobiliare, dal momento che non affronta tutti gli argomenti allo stesso riconducibili, ma semplicemente intende fornire una semplice e chiara introduzione allo stesso, fornendo una corretta impostazione, una descrizione delle metodologie e la loro applicazione a casi tipici. In particolare si focalizza su due aspetti:

1. sulla ricerca del Valore di Mercato, inteso come “l’ammontare stimato di moneta o mezzo equivalente al quale un Immobile dovrebbe essere ceduto o acquistato, alla data della valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari ed entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata attività di commercializzazione in cui entrambi abbiano agito in modo informato, consapevole e senza costrizioni. Tale importo deve riflettere, con alcuni limiti, il massimo e migliore utilizzo del bene (Highest and Best Use), cioè quell’uso che sia fisicamente possibile, finanziariamente sostenibile, legalmente permesso ed economicamente conveniente per gli operatori ordinari”. In altre parole, non ci si “porrà nei panni di un Investitore” (come invece accade nella stima del Valore di Investimento) né si andrà a stimare il rendimento di un investimento e l’impatto delle modalità di finanziamento, bensì si cercherà quanto il bene vale in termini di denaro ottenibile dalla sua vendita in normali condizioni. Sebbene apparentemente questa definizione sia più a supporto di un “perito estimatore”, in realtà la stessa vuole rappresentare un valido strumento anche per l’Investitore che, nelle proprie decisioni di investimento, fondamentalmente deve comprendere se vendere o comprare un Immobile anche in relazione al valore a esso attribuito dal mercato;
2. sui Beni a destinazione Commerciale, che rappresentano la principale categoria di investimento, ancorché il Residenziale costituisca una parte molto importante del mercato immobiliare. I riferimenti saranno quindi prevalentemente destinati agli operatori professionali e non tanto rivolti all’individuo interessato alla valutazione di un Bene Residenziale.

In quest’ottica la volontà degli Autori è proprio quella di proporre una visione dell’Immobile assimilabile a un’azienda, il cui valore dipende dal prodotto offerto al mercato, l’Uso dello Spazio, per la cui misurazione e quantificazione economica dei costi e benefici sono necessarie competenze tecniche ed economico-finanziarie.
Il Libro non ha altresì l’obiettivo di entrare nel dibattito su metodologie, definizioni e classificazioni, ma di tutte queste propone delle semplificazioni finalizzate a facilitare il Lettore nel comprendere i principi e le tecniche per stimare il valore dei beni in una moderna prospettiva economica, che ritrova nel mercato il suo fondamento.
Partendo dal presupposto che non vi sia nulla di nuovo da inventare nell’ambito della Valutazione Immobiliare e che gli Autori non si pongono l’ambizione di introdurre innovazioni sul tema, lo stesso si differenzia rispetto all’ampia offerta già presente prevalentemente nel voler fornire una diversa prospettiva della Valutazione Immobiliare, che non parte tanto da una serie di formule di cui difficilmente nel mondo reale si trovano i corretti e oggettivi dati da inserire, quanto da una serie di ragionamenti che possono guidare il Lettore nell’identificare, con maggiore consapevolezza, le corrette metodologie e i migliori parametri da applicare nelle diverse circostanze. La Valutazione Immobiliare non rappresenta sicuramente una scienza esatta e spesso non vi è nemmeno un consenso assoluto circa il miglior approccio per valutare un determinato Immobile, pertanto una scelta consapevole, ragionata e motivata consente di minimizzare i margini di errore e di rendere maggiormente solida la perizia di stima.
In particolare, non sono trattate nel dettaglio tutte le metodologie, bensì il Libro si focalizza prevalentemente sulla Metodologia Economico-Finanziaria. I metodi basati sulla Comparazione Fisica e sul Costo, sebbene brevemente descritti, non saranno approfonditi sia in quanto già ampiamente trattati nella letteratura sia soprattutto perché di scarso rilievo pratico nel segmento degli Immobili Commerciali e pertanto di scarso interesse per gli Investitori professionali, guidati da logiche di rendimento e Flussi di Cassa generati.
Il Libro affronta invece con rigore la tematica dei tassi immobiliari (Tasso di Capitalizzazione e Tasso di Attualizzazione) che spesso rappresenta una delle aree grigie nella prassi applicativa, come anche in molti manuali: che cosa esprimono esattamente i tassi immobiliari? Quali sono i parametri da considerare nella loro costruzione? Qual è la relazione che lega tra loro Tasso di Capitalizzazione e Tasso di Attualizzazione? A
queste e ad altre domande il Libro cerca di fornire una risposta pur nella consapevolezza che non vi sia una soluzione univoca e che il riferimento deve essere sempre rappresentato dagli operatori di mercato, in termini di rendimenti effettivi o richiesti.