Capitolo 2
Rischio immobiliare
Le valutazioni immobiliari, o le analisi di investimento, basate sulla Metodologia Economico-Finanziaria necessitano dell’individuazione di un parametro di rendimento minimo atteso che, in estrema sintesi, dipende dal rischio associato al bene oggetto di analisi. Per tale ragione, si ritiene fondamentale fornire al Lettore alcuni spunti di riflessione sul tema del rischio immobiliare. Come si osserverà, non si fornisce una risposta definitiva al problema della quantificazione del rischio, tema che, pur trovando un’ampia letteratura di riferimento a livello finanziario, incontra difficoltà applicative nella misurazione a livello di investimento immobiliare diretto1. Inoltre, sebbene sarebbe più corretto distinguere tra i concetti di rischio, dove la probabilità di un evento può essere misurata statisticamente, e incertezza, che non può essere misurata, nel prosieguo del capitolo e del Libro i due termini saranno utilizzati come sinonimi. Infine, nonostante spesso il termine “rischio” venga interpretato con un’accezione negativa, e così di fatto saranno presentati nel capitolo i fattori che possono impattare sul valore di un Immobile, non va dimenticato che vi è la possibilità di ottenere tanto un risultato (rendimento ex post) inferiore quanto un risultato superiore a quello atteso.
Le decisioni di investimento nel settore immobiliare sono spesso prese con “fondamentale incertezza sul futuro”. Il problema, infatti, è che raramente ci sono dati sufficienti e gli stessi dati disponibili non presentano una distribuzione normale, così i modelli statistici e l’analisi della probabilità non sono efficaci, sebbene siano utilizzati nella ricerca da tanti anni.
Inoltre, il mercato immobiliare è caratterizzato da cicli relativamente lunghi, con periodi di contrazione cui seguono periodi di rialzi dei prezzi. Tale ciclicità può essere spiegata dal lungo processo produttivo, che porta a periodi di eccesso di offerta alternati con periodi di scarsità dei beni (disponibilità di Spazio) e conseguenti variazioni nei Redditi (canoni), e dalle variazioni nei tassi nel mercato dei capitali e conseguenti variazioni nei rendimenti attesi. Le fasi di rialzo dei valori, che durano diversi anni, possono portare alcuni Investitori a sottovalutare il rischio di un investimento immobiliare: in quasi tutti i mercati, infatti, ci sono state fasi prolungate di crescita sostenuta dei valori, seppur in seguito alternate da fasi di segno opposto. Per tale dinamica molti Investitori, prevalentemente privati, ritengono che il Rendimento Corrente rappresenti il rendimento “base”, che sarà ulteriormente migliorato da una plusvalenza “certa” nel medio-lungo periodo (Rendimento da Capital Gain).
Sebbene negli ultimi tempi il “mito dell’investimento sicuro nel mattone” sia tramontato, è opportuno descrivere le principali tipologie di rischio in ambito immobiliare al fine di poter, in qualche modo, misurare, o meglio stimare, il rischio dell’investimento immobiliare. Nel presente capitolo si cercherà di fornire al Lettore una descrizione dei principali elementi di rischio, anche se si dovrebbe più correttamente riferirsi a incertezza, al fine di poter quantificare un rischio complessivo associabile a un determinato Immobile oggetto di valutazione, per il quale potrebbe essere necessario stimare un tasso di rendimento atteso.
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