Capitolo 4
La struttura del Rapporto di Valutazione di un Immobile
Nel presente capitolo si fornisce una descrizione degli elementi principali che compongono il cosiddetto “Rapporto di Valutazione”, ovvero il documento afferente la perizia di stima di un Immobile che “deve indicare chiaramente e accuratamente le conclusioni della valutazione, in modo non ambiguo o fuorviante e senza creare false impressioni”.
Nel seguito si propone, senza pretesa di esaustività, un elenco di quelli che si ritengono essere gli elementi principali che dovrebbero essere presenti in un Rapporto di Valutazione con indicazione, tra gli altri, di quelli che sono dei requisiti fondamentali (anche definiti “Termini minimi dell’incarico”) e quanto costituisce, invece, una buona prassi e che contribuisce pertanto a mantenere un elevato standard di competenza professionale. Ovviamente, in casi concreti, il contenuto del Rapporto di Valutazione dipende fortemente dalla qualità e dalla quantità delle informazioni a disposizione, per cui risulta fondamentale specificare le fonti delle informazioni utilizzate, nonché riportare le assunzioni su cui si fonda la valutazione stessa.
Nel presente capitolo si descriverà il caso ideale di una valutazione completa, quindi senza i limiti derivanti dall’incarico di valutazione che, per necessità (mancanza di informazioni) o volontà del committente (per esempio per contenere i costi della valutazione), potrebbe comportare un’analisi meno approfondita. Si fa inoltre riferimento a una cosiddetta valutazione “full”, cioè con una visita sopralluogo esterna e interna. A questo proposito è infatti utile distinguere tra:
- valutazioni “desktop”: non viene effettuata alcuna visita sopralluogo, ma il valutatore effettua una verifica indiretta, ove possibile, della documentazione fornita dal committente utilizzando, a titolo di esempio, i siti internet di mappe per l’ubicazione o i portali e i database immobiliari per effettuare l’analisi di mercato.
- valutazioni “drive-by”: il valutatore, dopo aver analizzando la documentazione fornita dal committente, effettua una visita sopralluogo all’Immobile esclusivamente esterna, ma effettuando una raccolta di dati e informazioni anche in loco.
- valutazioni “ full”: il valutatore svolge anche una visita sopralluogo interna dell’Immobile (“la visita di una proprietà o il sopralluogo di un bene per esaminarli e raccogliere le informazioni rilevanti, in modo da poter esprimere un’opinione professionale sul loro valore”), oltre a effettuare eventuali approfondimenti tecnico-amministrativi, ove gli stessi siano stati richiesti (a titolo di esempio, verifiche urbanistiche presso gli uffici comunali competenti).
Idealmente, secondo gli Autori, il Rapporto di Valutazione si compone di 7 parti, come nel seguito meglio descritte:
- Executive Summary;
- Premessa;
- Descrizione dell’Immobile;
- Analisi di mercato;
- Valutazione;
- Conclusioni;
- Allegati.
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