Capitolo 9
Tassi immobiliari
Ai fini dell’applicazione della Metodologia Economico-Finanziaria è necessario utilizzare dei tassi di rendimento diversi in funzione del criterio adottato. Nel Criterio Reddituale, dove la grandezza economica di riferimento è rappresentata dal Reddito, la formula richiede l’utilizzo di un Tasso di Capitalizzazione, cioè di una grandezza che idealmente proietta nel futuro il Reddito Corrente, determinando il valore del bene. Diversamente, nel Criterio Finanziario, dove la grandezza economica di riferimento è rappresentata dal Flusso di Cassa, la formula richiede l’utilizzo di un Tasso di Attualizzazione, cioè di una grandezza che idealmente riporta al presente i Redditi (flussi) futuri. I due diversi tassi, soprattutto per ragioni di chiarezza espositiva, saranno oggetto di separata trattazione, sebbene presentino diversi punti comuni.
Entrambi i tassi sono, infatti, espressione di una misura di rendimento atteso, come meglio si descriverà successivamente. In particolare, trattandosi di un rendimento atteso, saranno funzione del rischio implicito nel Bene Immobiliare o, più correttamente, dei fattori di rischio associati ai Redditi/Flussi di Cassa attesi.
La modalità di determinazione dei tassi rimane, tuttavia, uno degli elementi più critici nell’applicazione della Metodologia Economico-Finanziaria e spesso fonte di errori o di stime non sufficientemente supportate da evidenze empiriche. La possibilità di estrarre direttamente i tassi dal mercato è limitata al Tasso di Capitalizzazione, mentre per la determinazione di un Tasso di Attualizzazione occorrerà utilizzare tecniche diverse.
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