La struttura dei contenuti si articola tra temi tipicamente immobiliari e di management delle imprese nel settore alberghiero.

Il capitolo 1 presenta una visione di insieme sul tema degli investimenti immobiliari nel comparto ricettivo e alberghiero, tenendo conto degli elementi che compongono l’investimento nell’immobile ricettivo e delle condizioni e circostanze che si manifestano nel mercato, al fine di mettere in evidenza i fattori che possono influenzare a diverso titolo il processo d’investimento.

Il capitolo 2 analizza le peculiarità architettoniche e progettuali dell’immobile alberghiero, evidenziando le principali differenze rispetto agli altri immobili di tipo commerciale. Inoltre, si illustrano le strategie di pianificazione delle funzioni e di allocazione degli spazi, chiarendo quali sono i fattori che maggiormente influenzano tali scelte e fornendo anche una panoramica sulle recenti tendenze nella progettazione.

Il capitolo 3 definisce e qualifica la natura dei diritti che si formano sull’immobile alberghiero nell’ambito delle possibili relazioni instaurabili tra gli attori del mercato, tenendo conto delle molteplici strutture di proprietà (c.d. ownership structure) aventi oggetto l’immobile alberghiero stesso e l’esercizio dell’attività d’impresa alberghiera. Inoltre, si descrivono le principali formule contrattuali, qualificandone i principali attributi e caratteristiche attraverso un’analisi sinottica comparativa.

Il capitolo 4 identifica e qualifica gli ambiti d’indagine più rilevanti nell’analisi di un investimento immobiliare alberghiero, investigandone in particolare la fattibilità di prodotto e di mercato: il focus è indirizzato sia sugli immobili alberghieri già operativi, sia su quelli di futura realizzazione. Inoltre, si analizza la strategia dell’investimento per delineare le differenti opzioni di valorizzazione dell’immobile in funzione delle specifiche condizioni di mercato e delle diverse prospettive del soggetto investitore. L’approfondimento sulla strategia viene completato esaminando le differenti forme adottabili per l’uscita dall’investimento immobiliare alberghiero.

Il capitolo 5 illustra le metodologie e le pratiche contabili delle imprese alberghiere associabili all’analisi dell’investimento alberghiero. Successivamente a un inquadramento generale della contabilità alberghiera, di natura civilistica e gestionale, il capitolo identifica le principali pratiche internazionali adottate per la redazione del bilancio dell’impresa alberghiera, in particolare lo standard USALI, focalizzando l’attenzione sulla produzione del reddito d’impresa e sulla composizione del conto economico gestionale dell’albergo. Tale analisi costituisce il punto di partenza per la composizione del reddito d’impresa, da cui deriveranno le successive attività di analisi dell’investimento alberghiero.

Il capitolo 6 descrive le principali metodologie adottabili nel processo di valutazione degli immobili alberghieri ai fini della determinazione del Valore di Mercato. L’analisi si concentrerà sulla natura specialistica degli immobili alberghieri, tenendo conto della natura eminentemente strumentale dell’immobile nell’esercizio dell’attività economica dell’impresa alberghiera. Dopo un breve inquadramento dell’attività di valutazione applicabile agli immobili alberghieri, si delineano le principali metodologie di valutazione, analizzando gli elementi teorici e pratici più rilevanti di ciascun criterio, evidenziandone per ciascuno i punti di forza e di criticità, anche sull’effettiva applicabilità nel mercato italiano. Infine, si affronta la tematica – centrale nella valutazione attraverso la metodologia economica – della stima dei tassi di rendimento, anche mediante un approfondimento disponibile on-line.

Il capitolo 7 illustra la modalità di analisi degli investimenti alberghieri nella prospettiva di un investitore, cioè nell’ottica individuale di un soggetto specifico e determinato, con l’obiettivo di identificare il valore del bene in funzione della sua specifica utilità. Si presentano i criteri di valutazione più comunemente utilizzati per misurare la creazione di valore e il ritorno degli investimenti e si procede con la stima dei flussi di cassa ai diversi livelli, partendo dal flusso generato dall’immobile alberghiero per arrivare al flusso di cassa libero per l’azionista al netto degli impatti fiscali, dopo aver approfondito gli effetti del finanziamento con capitale di debito.

Nel capitolo 8 si affrontano diversi casi valutativi aventi oggetto immobili alberghieri la cui tipologia di prodotto, il tipo di diritti sull’immobile, l’estrazione dei soggetti investitori e operatori consente di riprodurre uno spettro sufficientemente ampio di indagine, con l’obiettivo di applicare in particolare i criteri valutativi esaminati nel capitolo 6 e l’analisi d’investimento presentata nel capitolo 7. In particolare, si rappresentano quattro casi di stima del valore di mercato i) di un albergo trophy asset con contratto HMA, ii) di un albergo upscale con contratto HMA, iii) di un’azienda condotta con contratto di affitto in un albergo midscale e, infine, la valutazione d’investimento iv) di un progetto di sviluppo alberghiero midscale con contratto di franchising. I casi presentati, pur adattati da fattispecie reali o verosimili, sono presentati in forma esemplificata e con un taglio didattico che consenta di riflettere sull’identificazione delle principali problematiche valutative e aiuti il lettore nell’apprendere come realizzare autonomamente i propri modelli di analisi. Ovviamente i casi presentati non esauriscono l’intero spettro di potenziali fattispecie, ancorché rappresentino un campione che, con i dovuti accorgimenti, può essere applicato a una gamma piuttosto ampia di casistiche.

In alcuni capitoli sono presenti anche interviste a operatori del settore, utili a fornire al Lettore una immediata contestualizzazione – dalla viva voce dei protagonisti – dei temi trattati, per meglio comprendere le tendenze, le dinamiche e le metriche utilizzate nel comparto immobiliare alberghiero.

Inoltre, sul sito EGEA, cui è possibile accedere con il codice di registrazione presente in ogni copia del libro, è inoltre disponibile un contenuto integrativo in formato PDF con approfondimenti su diversi temi trattati nel libro.