Il libro fornisce gli strumenti tecnici, legali ed economico-finanziari per orientarsi in questo mercato in perenne mutamento. Come altri mercati, anche quello immobiliare è caratterizzato da una permanente instabilità in cui però è necessario adottare una strategia di medio-lungo termine.

Il libro affronta il tema del finanziamento immobiliare prevalentemente nell’ottica del promotore di un’iniziativa (azionista o investitore) che ricerca altre forme di finanziamento nella forma del debito: in altre parole, nel capitolo 1 si presentano le principali forme di capitale diverso dall’equity, la differenza tra un tipico approccio di finanziamento aziendale e di progetto e, in un contesto di crescente complessità, il ruolo dei debt advisor.

Nel capitolo 2 si presentano alcune brevi, ma importanti, considerazioni sull’utilizzo della leva finanziaria, cioè proprio sul mix tra equity e debito, con gli effetti che produce sulla redditività attesa ed effettiva.

Nel capitolo 3 l’attenzione è posta sul finanziamento bancario strutturato (in un approccio project finance) finalizzato al finanziamento di operazioni immobiliari commerciali.

In generale, nel libro si tratta solo per cenni il tema del finanziamento di immobili residenziali acquistati dai privati in quanto le logiche sono completamente differenti, essendo più simili al corporate finance, in quanto è meno rilevante l’oggetto del finanziamento rispetto al soggetto, che di fatto è il vero elemento analizzato (es. sostenibilità della rata in rapporto allo stipendio).

Chiaramente le logiche della finanza di progetto si adattano anche alle operazioni che hanno un sottostante di immobili residenziali affittati, operazioni che sono entrate di pieno diritto anche nel mercato immobiliare italiano specie, ma non solo, con lo student housing.

Si presentano, quindi, le peculiarità delle diverse forme di debito bancario e in particolare degli elementi che caratterizzano un contratto di finanziamento strutturato non recourse. La problematica è presentata da un duplice punto di vista, legale e finanziario, con diversi spunti di natura tecnica.

Inoltre, stante la sua sempre maggiore diffusione favorita delle piattaforme on-line, viene presentato anche il crowdfunding, modalità di finanziamento che consente di raccogliere capitale in diverse posizioni della struttura finanziaria.

Nel capitolo 4 si presentano le caratteristiche dei principali soggetti finanziati, intesi anche quali veicoli di investimento, con un focus su un tema di grande attualità quale la cartolarizzazione immobiliare.

Come ampiamente anticipato, le scelte delle banche sono oggi sempre più influenzate dalla regolamentazione imposta dagli Accordi di Basilea. Il capitolo 5 illustra lo stato dell’arte degli Accordi e quanto essi condizionino le politiche finanziarie e le strategie della banche.

Nel capitolo 6 si ripercorre l’analisi che i due investitori, il promotore che richiede il finanziamento e il finanziatore che lo concede, andranno a realizzare per valutare la sostenibilità del finanziamento richiesto. È opportuno osservare che le considerazioni sono le medesime indipendentemente dal ruolo (finanziatore o finanziato) in quanto, in un corretto approccio al finanziamento, entrambi i soggetti dovrebbero verificare la sostenibilità finanziaria, o bancabilità, dell’iniziativa, cioè, verificare che la specifica struttura di finanziamento sia adeguata al progetto per dimensione dei flussi di cassa, tempistica e flessibilità.

Affinché il coinvestimento possa funzionare, la parte che investe a titolo di debito (il soggetto finanziatore) richiederà una serie di garanzie, descritte nel capitolo 7, quali l’ipoteca, il pegno sulle quote del veicolo finanziato e la cessione dei crediti, che sostanzialmente gli consento di garantirsi un diritto antergato nella cascata dei pagamenti, sia durante la vita del progetto, sia in ipotesi di liquidazione.

Naturalmente, un aspetto centrale nelle scelte di finanziamento è la fiscalità, che condiziona le scelte degli operatori, della quale si presentano i principali elementi rilevanti nel capitolo 8.

Proprio per limitare la possibilità che uno dei due investitori (il promotore dell’investimento o mutuatario volendo utilizzare un termine più consueto) possa approfittare della propria posizione di controllo nella gestione dell’investimento, il partner banca impone delle garanzie a propria tutela, impedendo certi comportamenti (negative covenant) o richiedendo di porne in atto alcuni (positive covenant). In generale, nel capitolo 9, oltre ai covenant si descrivono i principali elementi economici in un’operazione di finanziamento, quali la determinazione dell’importo finanziato, le commissioni, il tasso di interesse e la modalità di restituzione del capitale.

Nei finanziamenti strutturati i flussi di cassa generati dall’investimento sono la fonte principale per rimborsare capitale e interessi del debito. È pertanto fondamentale trovare un bilanciamento tra fonti e impieghi e una delle variabili critiche è identificabile nella corresponsione degli interessi, che a sua volta dipende dal tasso d’interesse. La gestione del rischio di variazioni inattese del tasso di interesse durante la vita del debito, assume un rilievo importante, in quanto una variazione rilevante e inattesa può compromettere il risultato economico. Assume quindi rilevanza la gestione del rischio di tasso, ampiamente affrontata nel capitolo 10 in cui si presentano i principali strumenti derivati utilizzati a tal fine.

Per meglio comprenderne il funzionamento, si affrontano concretamente dei casi di finanziamento strutturato utilizzando tipici casi di investimenti immobiliari per i quali è stato negoziato un term-sheet e costruito un semplice modello di analisi finanziaria. Particolare importanza, con dovizia di particolari ed esempi, viene rivolta proprio al term-sheet (capitolo 11) che è lo strumento negoziale con il quale si approcciano finanziatori (siano esse banche o alternative lender) e soggetti finanziati in tutto il mondo e con il quale si svolge – in primis – la competizione tra i finanziatori e poi l’intera trattativa tra il promotore dell’iniziativa immobiliare e il finanziatore che ha offerto le migliori condizioni: il successivo contratto e l’acquisizione delle relative garanzie saranno una formale traduzione, sicuramente più complessa e articolata, del term-sheet finalmente condiviso in un contratto di finanziamento. Successivamente l’analisi dei casi prosegue (capitolo 12) presentando, oltre alle clausole del finanziamento, anche un’analisi numerica degli effetti del finanziamento sulle tipiche tipologie di operazioni immobiliari.

Tra gli strumenti di finanziamento immobiliare tradizionali, ma sempre rilevante, rientra anche il leasing. Questa modalità di finanziamento (capitolo 13) presenta caratteristiche peculiari sotto i profili legali, contabili e fiscali, i cui effetti devono essere attentamente valutati nel caso concreto, in funzione delle caratteristiche economiche del progetto da finanziare e della situazione economico-fiscale del soggetto finanziato.

Oltre alle varie forme di debito fino a ora considerate, nel capitolo 14 è fatto un breve cenno anche alle forme ibride di finanziamento, mezzanine finance e preferred equity, di cui si presentano la struttura e, in particolare, gli effetti economici.

L’intero capitolo 15 è dedicato agli alternative lender e alle differenze che hanno, rispetto alle banche, nell’approcciare una operazione di finanziamento immobiliare, sulla cui sempre maggiore rilevanza si è già fatto cenno nell’introduzione. Tali finanziamenti possono essere senior, ovvero subordinati, o unitranche in funzione del profilo di rischio e rendimento obiettivo del finanziatore e delle esigenze dei soggetti finanziati.

Il capitolo 16 è dedicato al green financing e alla rilevanza dei criteri ESG, con un focus sui cambiamenti proposti e imposti dalle politiche di sostenibilità oramai ampiamente pervasive nel mercato.

Infine, rilevante è anche la modalità con cui si interviene nei casi di crisi delle operazioni immobiliari, cioè quando è necessario provvedere a una ristrutturazione del debito affinché si torni alla sostenibilità finanziaria dell’operazione finanziata, tema conclusivo affrontato nel capitolo 17.